천장 곰팡이가
몇 년째 번졌습니다

곰팡이인 줄 알고 지우고 도배를 하셨습니다

아랫집 천장에 검은 점이 생겼습니다. 처음에는 동전만 한 크기였다고 하셨습니다.

그 방을 창고처럼 쓰고 계셨습니다. 자주 들어가는 방이 아니니 볼 때마다 이상하다고만 생각하고 넘기셨습니다. 그러다 점이 조금씩 커졌고, 곰팡이인가 싶어 어떻게든 지워 보다가 결국 도배를 다시 하셨습니다.

거기서 끝났으면 좋았을 텐데, 2~3년이 지나자 같은 자리에 다시 올라왔습니다. 이번에는 점이 아니라 얼룩으로 번졌습니다.

비가 오면 진해진다는 말이 단서였습니다

연락을 주시면서 한 가지를 덧붙이셨습니다. "비가 올 때 조금씩 더 번지는 것 같다"는 말씀이었습니다.

이 한마디가 방향을 정합니다. 배관 누수는 비와 상관없이 늘 샙니다. 압력이 걸린 배관에서 새는 물은 날씨를 가리지 않기 때문입니다. 그런데 비 온 날에만 진해진다면 빗물이 지나가는 길을 봐야 합니다.

윗집에서는 그동안 마음이 편치 않으셨습니다. 몇 해에 걸쳐 여러 곳에 확인을 받아보셨는데, 어디에서도 원인을 잡지 못했습니다. 아랫집에 미안한 마음은 쌓이는데 무엇을 고쳐야 하는지 알 수 없는 상태가 몇 년째 이어졌습니다.

빗물 누수에는 전용 탐지기가 없습니다

배관 누수는 비교적 찾기 쉽습니다. 급수, 온수, 난방처럼 늘 압력이 걸린 배관은 전용 누수탐지기로 위치를 좁힐 수 있습니다.

그런데 방수 계통에는 전용 탐지기라는 것이 아예 없습니다. 열화상 카메라도 참고 자료일 뿐이라 그것만으로 결론을 내기 어렵습니다. 특히 빗물 누수는 외벽, 창틀, 베란다 바닥, 우수관 주변까지 경우의 수가 많아 경험 없이 손대면 엄한 자리를 열게 됩니다.

이 현장에서 몇 해 동안 원인이 나오지 않았던 이유도 여기 있다고 봅니다. 장비를 들이대도 답이 안 나오는 영역이고, 답이 안 나오면 "일단 여기부터 뜯어 보자"로 가게 됩니다. 짐작으로 벽을 열면 고객은 복구비만 부담하고 누수는 그대로 남습니다.

물이 들어오는 자리와 나오는 자리가 다른 것도 이 판단을 어렵게 합니다. 물은 편한 길을 잘 찾아가는 영악한 녀석이라, 스며든 지점에서 곧장 아래로 떨어지지 않고 슬라브를 타고 옆으로 흐르다 약한 곳에서 나옵니다.

비가 오는 날 증상이 달라진다는 것, 그리고 얼룩이 나온 위치. 이 둘을 놓고 빗물이 지나가는 우수관 주변으로 범위를 좁혔습니다.

관을 탈거하고서야 보였습니다

확인을 위해 우수관을 탈거했습니다. 관을 들어내지 않으면 관이 바닥을 통과하는 자리를 볼 수 없습니다.

열어 보니 관통부 방수층이 깨져 있었습니다. 빗물이 관을 따라 내려오다 그 틈으로 스며들어 슬라브를 타고 아랫집 천장으로 나온 것이었습니다. 관 둘레 시멘트도 오래 젖어 삭아 있었습니다.

비 오는 날에만 증상이 진해진 이유, 그리고 겉에서 아무리 봐도 원인이 안 나왔던 이유가 여기서 설명됩니다. 관 아래에 숨어 있던 자리였습니다.

바닥 전체를 걷어낸 것은 아닙니다. 관 주변만 필요한 만큼 정리했습니다.

방수를 다섯 번 올렸습니다

삭은 부분을 정리하고 바탕을 보강했습니다. 그 위에 방수를 올리는데, 이 현장은 5차까지 진행했습니다.

기술적으로는 그렇게까지 하지 않아도 되는 경우가 많습니다. 다만 이 자리는 몇 년 동안 물이 지나간 자리이고, 비가 올 때마다 다시 젖는 조건입니다. 한 번 덮고 나면 다시 열기 어려운 위치이기도 합니다. 그래서 층을 더 올렸습니다.

실리콘으로 둘레를 덧발라 막는 방식은 되도록 쓰지 않습니다. 당장은 잡힌 것처럼 보여도 신축성이 커서 시간이 지나면 들뜨고 다시 새는 경우가 있습니다. 이 현장처럼 몇 해 동안 반복된 곳에서는 특히 그렇습니다.

방수가 끝난 뒤 손상된 부속을 새것으로 교체하고 관을 다시 앉혀 마무리했습니다.

아랫집 방은 석고보드부터 다시 했습니다

물이 잡힌 것을 확인하고 건조 기간을 둔 뒤 아랫집 복구를 시작했습니다. 여기서 순서를 지키지 않으면 공사를 두 번 하게 됩니다.

이 방은 몇 년을 젖어 있던 자리라 도배만으로 끝낼 수 없었습니다. 천장 석고보드를 교체하고, 곰팡이가 남은 부분을 처리한 다음, 도배까지 새로 했습니다.

탐지와 방수를 한 곳에서 하고 복구까지 이어서 하면 좋은 점이 하나 있습니다. 책임 소재가 갈리지 않는다는 것입니다. 물을 잡은 사람이 복구까지 하면 "언제부터 손대도 되는지"를 스스로 알고 있습니다.

관리실 일인지, 우리 집 일인지

우수관이라는 말이 나오면 대부분 먼저 이렇게 물으십니다. "그럼 관리실에서 해주는 거 아닌가요?"

이 현장은 세대에서 부담하는 부분이었습니다. 관 자체가 삭아서 터진 것이 아니라, 관이 세대 안 바닥을 지나는 자리의 방수층이 깨진 경우였기 때문입니다.

다만 우수관이라고 해서 늘 세대 부담인 것은 아닙니다. 같은 우수관이라도 어디까지가 공용이고 어디부터가 세대 몫인지는 단지 관리규약과 배관이 지나는 위치에 따라 달라집니다. 옥상이나 외벽 쪽 구간에서 들어온 물이면 판단이 또 달라집니다.

그래서 아파트는 순서가 하나 더 있습니다. 원인이 확인된 뒤에 관리사무소에 먼저 알리고 확인을 받는 것입니다. 이 절차를 건너뛰고 공사부터 하면, 나중에 부담 주체를 다시 따져야 하는 상황이 생깁니다.

이 현장에서 남길 것

아랫집에는 어르신이 혼자 계셨습니다. 몇 년 동안 무엇 때문인지 모른 채 천장을 보고 계셨던 겁니다. 원인을 모르면 고칠 수도 없고 하소연할 데도 없습니다.

윗집도 마찬가지였습니다. 미안한 마음은 있는데 여러 곳에 물어봐도 답이 안 나오니 죄송함만 몇 해째 쌓인 상태였습니다. 공사가 끝나고 이제 마음이 편하다고 하셨을 때, 저희도 그 말이 오래 남았습니다.

정리하면 두 가지입니다. 첫째, 비가 올 때 달라지는 얼룩은 배관이 아니라 빗물 쪽을 먼저 보셔야 합니다. 배관만 뒤지면 몇 년이 그냥 갑니다. 둘째, 곰팡이를 지우고 도배를 다시 하는 것은 원인 해결이 아닙니다. 같은 자리에 다시 올라온다면 그건 곰팡이가 아니라 물입니다.

저희는 진단이 나오지 않으면 공사하지 않습니다. 뜯어보는 것은 진단이 아닙니다. 다만 이 현장처럼 열어야만 보이는 자리도 분명히 있습니다. 그 경우에도 어디를 왜 여는지 먼저 말씀드리고, 열고 나서 나온 것은 고객님을 불러 직접 보시게 합니다.